Zdá sa, že máte zablokovanú reklamu

Fungujeme však vďaka príjmom z reklamy a predplatného. Podporte nás povolením reklamy alebo kúpou predplatného.

Ďakujeme, že pozeráte .pod lampou. Chceli by ste na ňu prispieť?

Chaos na kvadrát

.časopis .týždeň doma

Chcete stavať dom? Stačí si vybrať pozemok – a územný plán, ktorý vám vyhovuje. Starší alebo nový. Podľa novely stavebného zákona to isté môže urobiť aj developer, ktorý chce v susedstve stavať mrakodrap. Voluntarizmus po slovensky.

Chcete stavať dom? Stačí si vybrať pozemok – a územný plán, ktorý vám vyhovuje. Starší alebo nový. Podľa novely stavebného zákona to isté môže urobiť aj developer, ktorý chce v susedstve stavať mrakodrap. Voluntarizmus po slovensky.


Územný plán (ÚP) je prejavom najvyššej vôle samospráv. Nejde pritom o nemennú dogmu, ale dynamický a aktualizovaný dokument, ktorý odráža reálne urbanistické potreby v reálnom čase. Taký je ideál. A realita?

.slabé samosprávy
Funguje to takto: stavebník príde na úrad a vyžiada si ako prvý krok územnoplánovaciu informáciu, z ktorej sa dozvie, či je jeho zámer (ktorý v tom čase ani nemusí oznámiť) v súlade s ÚP. Mesto Bratislava vydá takých informácií ročne tisíce. S týmto nenáročným úkonom sú spojené minimálne náklady pre obe strany. Podanie takej žiadosti neznamená začiatok územného konania, tým je až žiadosť o vydanie územného rozhodnutia.
Najproblematickejšou časťou nového zákona z dielne poslancov Renáty Zmajkovičovej a Mariána Kovačócyho (obaja za Smer), ktorú parlament prijal 22. mája, je ustanovenie, že stavebníci si budú môcť vybrať územný plán, ktorý im viac vyhovuje. Buď starý, platný v čase podania žiadosti o vydania územného rozhodnutia, alebo nový, ktorý samospráva priebežne aktualizuje. Argument, že právnej neistote je dnes vystavený stavebník, ak samospráva zmení ÚP, neobstojí. Proces schvaľovania zmien ÚP je opodstatnene dlhodobá záležitosť, trvá často viac ako rok, a kto má záujem, dozvie sa o zmenách včas. Ak napriek tomu začne konanie či pokračuje v ňom vo viere, že dosiahne pre seba výhodnú zmenu ÚP, ide sám do rizika. Právnou neistotou naopak bude, ak by súčasne platil starý aj nový ÚP. Poslankyňa Zmajkovičová pritom argumentuje ujmami pre stavebníkov, pretože prieťahmi v konaní úradov im podľa nej často vzniká škoda.
Je pravda, že samosprávy často nemajú jasnú predstavu, čo s územím, a preto pasívne čakajú, s akým zámerom príde ten-ktorý veľký investor. Démonizovaní developeri však nie sú primárny problém. Problémom sú slabé, odborne a finančne podvyživené samosprávy, ktoré bez kvalitnej územnoplánovacej dokumentácie predstavujú ideálne korupčné prostredie. Smutná a príznačná je veta, ktorú v súvislosti so zámermi mesta rozšíriť pešiu zónu vyslovil (Pravda, 19. 5.) zastupiteľstvom často ignorovaný hlavný architekt Bratislavy Štefan Šľachta: „Prvýkrát sa nám naskytla možnosť, že predbehneme investorov a budeme mať na tento priestor nejaký názor, koncepciu skôr ako oni.“


.pezinok: otec, syn a bratia
Ešte z čias socialistickej ČSSR platí dávno prežitý stavebný zákon. Odborníci tu už roky oprávnene volajú po prijatí zásadnej novely, ktorá zavedie inštitút stavebnej polície a tvrdých sankcií pre čierne stavby. Tá sa však stále odkladá, pretože chaos a neschopnosť vymôcť právo, zdá sa, mnohým vyhovujú. Budujete si čiernu stavbu? Fajn, akiste viete, že pokuta môže dosiahnuť maximálnu výšku päť miliónov, čo je v prípade miliardových investícii dosť komické. Na tom táto novela nič nezmení. Iba ten chaos prehĺbi. Môže však poslúžiť v prechodnom období, kým sa o pár mesiacov prijme celkom nový stavebný zákon, na účelové presadenie sporných stavieb – napríklad skládky odpadu v Pezinku.
Iba ťažko sa možno zbaviť dojmu, že nový zákon je „šitý na mieru“ práve na túto ostro sledovanú stavbu. Pri schvaľovaní ÚP mesta Pezinok v roku 1996 bola skládka v Novej jame určená ako regionálna skládka komunálneho odpadu. V roku 2002 dochádza k zmene ÚP a poslanci menia Novú jamu zo skládky na prírodno-rekreačné prostredie. Medzitým však podnikateľ Ján Man st. sprivatizoval Pezinské tehelne a žiada o navýšenie objemu skládky, pretože Stará jama, teda pôvodná skládka, je zaplnená trikrát väčším tempom, ako sa predpokladalo (vozí sa sem odpad aj z Bratislavy). Občania sa začínajú obávať. Našla sa však finta, ako obísť fakt, že skládka takého objemu nie je v súlade s ÚP mesta. Vo februári 2007 sa mesto prekvapujúco dozvedelo, že nie je účastníkom konania. Skládka pritom leží asi 400 metrov od centra, avšak komunikáciu, ktorá leží medzi ním a ňou, sprivatizoval jeden subjekt. A ten sa stal účastníkom konania namiesto mesta...
„Na Silvestra mesto prizvali do jednej z bratislavských telocviční na ústne pojednávanie vo veci integrovaného povolenia, ktoré fakticky znamená začatie budovania skládky,“ vysvetľuje primátor Pezinka Oliver Solga s tým, že mesto dlho nemalo prístup k informáciám. Inšpektorát životného prostredia v januári 2008 fakticky odobril budovanie skládky, pričom integrované povolenie vylúčilo odkladný účinok. Na jar sa potom spustil "cirkus“ – rozsiahla medializácia, stretnutie výboru parlamentu, intervencia premiéra, protestný pochod 1 500 občanov. Skládka sa však veselo buduje ďalej. Až dodnes. Smer si umýva ruky, pričom otec aj syn Manovci sú nominanti tejto strany. Aj oni si umývajú ruky a skládku prevádzajú na svojich kamarátov z Westminsters Brothers. A skutočne nie je ťažké uhádnuť, či si „westminsterskí bratia“ vyberú starý ÚP z roku 1996, alebo ten nový z roku 2002 – ak im to zákon umožní.

.bratislava: prípad Twin City
Samosprávy sa proti novému zákonu búria. Prerokovanie zákona beží od januára, pričom Únia miest Slovenska (ÚMS) reagovala iba tým, že spísala vyhlásenie a rozoslala listy poslancom. A to je dosť málo. Samosprávy hovoria o obmedzení svojich práv určovať tvár miest a obcí, pričom za novelou vidia lobistické skupiny developerov.
„Nás sa táto novela netýka. Ak, tak to môže vyhovovať menším hráčom na trhu. Developer musí byť s mestom partner, nie súper,“ uvádza hovorca J&T Maroš Sýkora. Iná developerská skupina, HB Reavis Group, tvrdí, že zmena pravidiel počas hry je nekorektná, pretože aj developer potrebuje právnu istotu. Prax pritom potvrdzuje, že práve veľký hráč dokáže (na rozdiel od občana-malého stavebníka) samosprávy spoľahlivo presvedčiť o potrebe zmien územného plánu.
„Ak by bol v tomto štáte poriadok, som nezamestnaný,“ lakonicky konštatuje Pavel Vlček, ktorý pre HB Reavis Group obstaráva inžiniersku činnosť. V Bratislave na Mlynských Nivách chcú stavať Twin City, možno najväčší developerský projekt v Strednej Európe. Pôvodný ÚP mesta ho v tejto podobe umožňuje, nový však nie a detailnejší ÚP zóny ešte nie je vypracovaný. Nedávno investor odovzdal urbanisticko-dopravnú štúdiu, v ktorej navrhuje zmeny a doplnky ÚP. Ako tvrdí, minul už stovky miliónov na projekty. Zaskočilo ho však, že miestna časť Staré mesto mu oznámila, že v septembri 2007 začala konanie o stavebnej uzávere. Dokedy bude trvať, nie je známe, zrejme však do schválenia ÚP zóny, čo by malo byť na jeseň 2009. „Vznikajú nám tým obrovské škody,“ dodáva Vlček.
„Uznávam, investorovi môže vznikať ujma, zásadný problém však vidím v tom, že je to územie rozdelené medzi desať-dvanásť developerov, kde síce môžu vznikať výškové budovy, treba však vyriešiť dopravné napojenie lokality na zvyšok mesta,“ uvádza starosta bratislavského Starého mesta Andrej Petrek, ktorý verí, že prezident nový zákon nepodpíše: najmä preto, že zavádza retroaktivitu.

.košice: aupark namiesto námestia
Dvadsaťpäťročný bakalár strihovej skladby Julián Bosák nakrútil videodokument o kontroverzne vnímanej stavbe Auparku v Košiciach na Námestí osloboditeľov. Umiestnil ho na internetovú stránku, kde je aj anketa: 44 percent z 1 034 hlasujúcich sa vyslovilo za túto stavbu na danom mieste, 54 percent proti. Film nemá komentár. „Snažil som sa byť čo najobjektívnejší a potláčal som svoj postoj. Pýtal som sa obidvoch strán. Spočiatku som si hovoril, nech to tam stojí. Dnes mi však prekáža, že chcú zastavať celé námestie,“ vraví Bosák.
Príbeh košického Auparku je v mnohom podobný tomu v Žiline. Ide o také isté zastavanie jedného z centrálnych námestí a predaj pozemkov vopred určenému záujemcovi za nižšiu cenu než majú blízke parcely. Na rozdiel od Žiliny však primátor nebol pod vplyvom alkoholu a nepovedal zaskočeným poslancom čarovnú formulku: „Bratia a sestry v Kristu, treba nám predať námestie.“ V úvode Bosákovho filmu hovorí košický architekt Peter Pásztor, člen komisie výstavby: „Raz prišiel bývalý hlavný architekt mesta a vraví: je tu nejaký investor, zaujíma sa o námestie. Nie je to síce v súlade s územným plánom, ale... Priateľsky sme sa pobavili a dodal som: asi treba korigovať predstavy investora. To bol pondelok. Vo štvrtok mestské zastupiteľstvo odkleplo predaj pozemku pre investora.“ Predaj schválila väčšina poslancov bez rozpravy.
Dnes je na tejto ploche nevzhľadné parkovisko. Mnohí preto zámer Auparku v centre vítajú, iní sa ho naopak boja a radi by tu mali verejnú zeleň. Od začiatku – tak isto ako v Žiline – upozorňujú odborníci najmä na problémy s dopravou. Investor obavy tlmí. Pri vizuálnej prezentácii zámeru na magistráte zazneli ľúbivé výrazy. Nová oddychová zóna, veľkorysé špeciálne miesto s kaviarničkami a podobne. Projekt ako pekný obhajuje aj dnešný primátor František Knapík.
Na otázku, či pociťuje tlaky investorov, hlavný architekt Košíc Martin Drahovský odpovedá: „Je to môj každodenný chlebíček.“ O spornej novele stavebného zákona diskutoval minulý týždeň ako viceprezident Medzinárodnej únie architektov so zahraničnými kolegami na konferencii Vienna Real v Rakúsku. „Zhodli sme sa, že to je veľmi neodborný zásah. Územný plán je zákon. Ako môžu na danom území pre tú istú vec platiť dva zákony?“ pýta sa Drahovský.

.žilina: „jeho“ vôľa
Najmarkantnejším príkladom takmer feudálnej svojvôle primátora bola nepochybne Žilina za čias Jána Slotu. Platila iba jeho vôľa. On sám pritom stále platný ÚP, ktorý vypracoval Antonín Stuchl v roku 1980, považoval za „boľševický dokument“, ktorý nemieni rešpektovať. Tak sa stalo, že v rozpore s ním sa tu na Štúrovom námestí stavia nielen Aupark, ale aj ďalších desať hypermarketov v centre. Hlavný architekt mesta Martin Pavelek hovorí, že tlaky investorov na účelové zmeny ÚP teraz, keď má radnica nové osvietenejšie vedenie, dočasne oslabli. „Sú naučení ísť systémom, ktorý tu fungoval. Kto si čo kúpil a vybavil u „najvyššieho“, to mal. Teraz sú zaskočení, že im to neprechádza. Zrejme čakajú, že sa po ďalších komunálnych voľbách vrátia ich ľudia,“ dodáva Pavelek.
Problém má aj Prešov, ktorý schválil nový ÚP iba pred pol rokom. Ak vstúpi do platnosti novela stavebného zákona, hrozí mestu zámer investora mnohonásobne navýšiť kapacitu spaľovne v centre – je v súlade so starým, nie však s novým ÚP. „Tento zákon bude znamenať, že sa staneme nečitateľní a netransparentní nielen voči potenciálnym investorom, ale aj sami voči sebe,“ uvádza hovorca primátora Michal Kaliňák.
Čo dodať na záver? ÚP by mal byť zásadný dokument, vyvážený kompromis medzi záujmami občanov a investorov. Nový zákon spôsobí, že samosprávy budú ťahať za ešte kratší koniec.
Ak ste našli chybu, napíšte na web@tyzden.sk.
.diskusia
.neprehliadnite