Zdá sa, že máte zablokovanú reklamu

Fungujeme však vďaka príjmom z reklamy a predplatného. Podporte nás povolením reklamy alebo kúpou predplatného.

Ďakujeme, že pozeráte .pod lampou. Chceli by ste na ňu prispieť?

Chcem prenajať, získam alebo riskujem?

.sponzorované .promotion .promotion

Advokátka Martina Lysinová prináša základné informácie k otázke prenájmu, resp. vypožičania bytu či domu. Mnohí Slováci v dobrom úmysle prichýlili utečencov z Ukrajiny. Mali by však pamätať, že aj takáto pomoc je regulovaná zákonom.

Chcem prenajať, získam alebo riskujem? JUDr. Martina Lysinová, LL.M.

na advokátsku kanceláriu L/R/P advokáti, s. r. o., sa už obrátili viacerí obyvatelia Slovenska, ako pomôcť a zároveň sa chrániť pred nežiaducim správaním tých, ktorým poskytli pomocnú ruku. Advokátka Martina Lysinová vybrala najpálčivejšie otázky, na ktoré by mal poznať odpoveď ten, kto chce nehnuteľnosť prenajať alebo vypožičať.

o čom by mal vedieť budúci poskytovateľ bývania?

Či sa poskytuje nehnuteľnosť občanovi Slovenskej republiky alebo cudzincovi, práva a povinnosti poskytovateľa nehnuteľnosti sú rovnaké. Komplikovaná situácia v súvislosti s cudzincami môže však nastať pri uplatňovaní a vymáhaní niektorých práv v prípadoch, ak nie sú splnené dobrovoľne. Z hľadiska práv a povinností poskytovateľa nehnuteľnosti a jej užívateľa je dôležitá aj skutočnosť, či bude nehnuteľnosť poskytovaná odplatne alebo bezodplatne, či na bývanie ponúkame byt, dom, ich časť alebo iba miestnosť v zariadeniach určených na trvalé bývanie. Základná úprava nájmu a výpožičky je obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Osobitnú úpravu nájmu bytov upravuje Zákon o krátkodobom nájme bytu. 

na čo nesmieme zabudnúť pri nájme bytu?

Asi pre každého vlastníka nehnuteľnosti je najideálnejšou formou jej poskytovania nájom. Pozor je však potrebné dávať pri nájme bytu, ktorý je podľa Občianskeho zákonníka chránený. Prenajímateľ bytu má napríklad obmedzené práva ukončiť nájom a za splnenia zákonom ustanovených predpokladov, je povinný poskytnúť nájomcovi tzv. bytové náhrady. 

Zákon o krátkodobom nájme bytu bol dlho očakávanou zmenou v prospech prenajímateľov, ktorá má zabezpečiť väčšiu flexibilitu pri poskytovaní krátkodobého bývania. V prípade prílevu utečencov ide teda o najideálnejšiu formu odplatného poskytovania bytov na bývanie. Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu musí byť uzavretá písomne, musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti a zmluvné strany si navzájom musia poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Nemenej dôležitá je povinnosť prenajímateľa registrovať sa na daňovom úrade. Nájomná zmluva sa uzatvára najviac na dva roky a je možné za rovnakých podmienok ju predĺžiť najviac na dva ďalšie roky, a to dvakrát. Takýto nájom umožňuje prenajímateľovi pomerne flexibilne reagovať na porušenie povinností zo strany nájomcu a nájom ukončiť, a to bez poskytovania bytových náhrad. 

mám právo pýtať zábezpeku?

Zákon o krátkodobom nájme bytu vyslovene upravuje právo prenajímateľa žiadať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky. Peňažná zábezpeka slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, súvisiacich s užívaním bytu. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Občiansky zákonník pojem peňažná zábezpeka v súvislosti s nájmom nepozná, no prax si jej využívanie osvojila. 

ako predísť škodám na nehnuteľnosti?

V tejto súvislosti odporúčame dohodnúť si pravidelné kontroly nehnuteľnosti. Tiež je vhodné vyhotoviť si napríklad fotodokumentáciu nehnuteľnosti, z ktorej bude zrejmé, v akom stave bola nehnuteľnosť odovzdaná. Ako bolo vyššie uvedené, prenajímateľ môže požadovať od nájomcu zaplatenie finančnej zábezpeky. V prípade, že prenajímateľ peňažnú zábezpeku preukázateľne použije na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi, môže vyzvať nájomcu, aby zábezpeku doplnil. V súvislosti s nájmom nehnuteľností je zaujímavý aj inštitút záložného práva k hnuteľným veciam, ktoré sú v prenajímanej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí, ktoré sú vylúčené z výkonu rozhodnutia.

ústne alebo písomne?

Ak chcete prenajímať byt podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je nevyhnutná písomná forma. Zmluvu o nájme bytu je však možné uzatvoriť aj ústne. Pri takejto forme je potrebné vyhotoviť zápisnicu a nájom sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka. V takomto prípade treba myslieť aj na to, že ak si presne nedohodnete dobu nájmu, tak sa nájomný vzťah bude považovať za dohodnutý na dobu neurčitú, s čím môže súvisieť povinnosť poskytnúť nájomcovi bytovú náhradu. Zmluva musí byť vyhotovená v jazyku, ktorému rozumejú obe strany, prípadne viacjazyčne.

ako je to s domom alebo obytnou miestnosťou?

Nájom domu nepožíva takú ochranu, ako nájom bytu. Na nájom domu sa napríklad nevzťahuje povinnosť prenajímateľa poskytovať bytové náhrady. Tak isto ukončenie nájmu domu je oproti nájmu bytu jednoduchšie. Osobitná úprava platí pre nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie. V zásade sa na takýto prenájom aplikujú ustanovenia o nájme bytov s určitými výnimkami. V nájomnej zmluve o nájme obytných miestností si môže prenajímateľ s nájomcom dohodnúť ohľadom poskytovania náhradného ubytovania aj niečo iné, ako ustanovuje zákon. Aj v prípade nájmu domu alebo obytnej miestnosti je pre prenajímateľa najvýhodnejšie uzatvoriť písomnú zmluvu a dohodnúť si v nej všetky podmienky.

ako sa chrániť pri vypožičaní?

Osobitným prípadom v súvislosti s prílevom utečencov je poskytovanie bezodplatného bývania. Vzhľadom na to, že pojmovým znakom nájmu je jeho odplatnosť, tak v prípade poskytovania bývania bezodplatne ide o formu výpožičky. Aj v prípade vypožičania nehnuteľnosti je najlepšie dohodnúť si režim užívania a vrátenia nehnuteľnosti v písomnej zmluve. Vypožičiavateľ je nehnuteľnosť povinný vrátiť, len čo ju nepotrebuje, najneskôr do konca určenej doby vypožičania. Požičiavateľ môže požadovať vrátenie veci aj pred skončením určenej doby zapožičania, ak vypožičiavateľ neužíva vec riadne alebo ak ju užíva v rozpore s účelom, ktorému slúži. 

Na záver je potrebné povedať, že bez ohľadu na druh nájmu alebo výpožičky, v prípade, že dochádza k vzniku škody na nehnuteľnosti, má vlastník právo záväzkový vzťah ukončiť, ako aj požadovať náhradu škody. V prípade, že by sa osoba užívajúca nehnuteľnosť odmietla, aj po skončení záväzkového vzťahu, z nehnuteľnosti odsťahovať, tak do úvahy prichádza návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti. V prípade, že užívateľ nehnuteľnosti dobrovoľne neplní rozhodnutie súdu, je možné podať návrh na vypratanie nehnuteľnosti prostredníctvom exekútora. 

JUDr. Martina Lysinová, LL.M. advokát, L/R/P advokáti, s.r.o.

Ak ste našli chybu, napíšte na web@tyzden.sk.
.diskusia
.posledné
.neprehliadnite