slovenský trh nehnuteľností prechádza tichou revolúciou, ktorú nerobia ekológovia, ale banky, fondy a európska regulácia. Súbežne s tým Slovensko otvára aj diskusiu, ako financovať energetickú obnovu státisícov starých budov.
Čísla sú jednoznačné. Podľa analýzy Slovenskej rady pre zelené budovy (SKGBC) bolo ku koncu vlaňajška na Slovensku 248 budov s medzinárodným certifikátom udržateľnosti. Ide o medziročný nárast o 24 percent. Väčšina z nich, až 195 budov, nesie certifikát BREEAM, 33 budov má LEED a 20 budov WELL. Ku koncu minulého roka bolo na Slovensku evidovaných 141 budov, ktoré bodli certifikované počas prevádzky a 107 novostavieb pred užívaním.
Prvé medzinárodné certifikáty udržateľnosti pritom boli na Slovensku udelené až v roku 2012. Za trinásť rokov sa teda trh odrazil od nuly na takmer dve a pol stovky certifikovaných stavieb, pričom tempo rastu sa zrýchľuje. „Stabilný rast zabezpečuje najmä komerčný sektor, pre ktorý sa udržateľnosť stáva prioritou,“ hovorí Marek Kremeň, podpredseda predstavenstva SKGBC. Komerčný sektor certifikuje, pretože mu to diktujú trh, banky a európska regulácia.
regulačný tlak ako biznis motor
Klasifikačný systém, ktorý definuje, čo možno považovať za environmentálne udržateľnú ekonomickú aktivitu, zásadne mení pravidlá financovania nehnuteľností. Banky sú povinné klasifikovať, či úvery smerujú do takzvaných zelených alebo hnedých aktív, a investičné fondy musia reportovať podiel udržateľných investícií vo svojich portfóliách.
Pre developera alebo vlastníka komerčného portfólia to v praxi znamená, že budova bez certifikátu udržateľnosti má problém s refinancovaním. Inštitucionálny investor si ju jednoducho kúpiť nemôže alebo nechce, lebo by mu kazila ESG skóre portfólia. Korporátny nájomca si ju prenajať nechce, lebo by mu komplikovala vlastný ESG reporting. A banka môže takúto budovu financovať za horších podmienok alebo vôbec.
„Udržateľné budovy dokážu znižovať prevádzkové náklady vďaka energeticky úsporným technológiám, zvyšovať hodnotu aktív a otvárať dvere k zelenému financovaniu,“ zdôrazňuje Pavol Kukura, predseda predstavenstva SKGBC. Nie je to teda filantropický projekt, ale priama odpoveď na regulačný a trhový tlak, ktorý prichádza z Bruselu.
Výsledkom je, že certifikácia sa stáva štandardom napríklad v bratislavskom kancelárskom segmente. Podľa údajov Bratislava Research Forum tvorili budovy s certifikátom udržateľnosti v polovici predminulého roka až 41 percent celkového objemu kancelárskych priestorov v hlavnom meste. Išlo teda o takmer 852-tisíc metrov štvorcových.
developer, nájomca, banka
Trh zeleného stavebníctva funguje na troch vzájomne prepojených úrovniach. Každá z nich má svoju vlastnú obchodnú logiku. Pre developera a vlastníka portfólia je certifikácia predovšetkým otázkou hodnoty aktíva. Certifikované nehnuteľnosti si podľa analýzy trhu s kancelárskymi priestormi účtujú takzvanú zelenú prémiu, zatiaľ čo budovy bez certifikácie môžu čeliť zníženej atraktivite a výnosnosti. Investičné náklady do zelených riešení sú síce o 10 až 15 percent vyššie oproti konvenčným technológiám, no úspory na prevádzkových nákladoch a vyšší nájomný výnos tento rozdiel v dlhodobom horizonte môžu pokryť.
Pre korporátneho nájomcu je situácia čoraz menej o výbere a čoraz viac o povinnosti. Veľké nadnárodné firmy majú vlastné ESG záväzky voči svojim investorom a akcionárom. Často si tak nemôžu prenajať „menej zelenú“ budovu bez toho, aby to neovplyvnilo ich vlastný nefinančný reporting. Zelená kancelária sa tak stáva podmienkou zmluvy, nie bonusom.
Pre banky a investičné fondy je zelená budova čoraz menej rizikovým aktívom. Niektoré slovenské banky ponúkajú výhodnejšie podmienky financovania pre projekty spĺňajúce ESG kritériá. Zelené hypotéky a úvery na energeticky efektívne budovy sú tak dnes súčasťou štandardnej produktovej ponuky.
Tu sa však slovenský príbeh láme. Napriek dynamickému rastu v komerčnom sektore Slovensko ku koncu vlaňajška nemalo ani jednu medzinárodne certifikovanú budovu z verejného sektora. Z minuloročného prieskumu SKGBC, do ktorého bolo zapojených 854 samospráv, vyplýva, že obce a mestá potrebujú obnoviť najmä administratívne budovy vrátane mestského alebo obecného úradu, školské budovy a budovy určené na kultúru.
kde certifikácia zatiaľ zaostáva
Komerčný sektor a logistika certifikuje, no rezidenčný trh zatiaľ takmer vôbec. Práve tu žije väčšina Slovákov. Ku koncu roka 2025 boli na Slovensku certifikované iba dve rezidenčné budovy. Individuálny kupec bytu sa totiž primárne pýta na cenu za meter štvorcový a dostupnosť dopravy. Zelený certifikát mu dnes zatiaľ veľa nehovorí. Ak áno, certifikačná prirážka v cene ho skôr odstraší.
Zmena však na Slovensku pravdepodobne nepríde od trhu, ale od legislatívy. Európska smernica o energetickej hospodárnosti budov (EPBD) v revízii z roku 2024 stanovuje postupné sprísnenie energetických požiadaviek aj pre obytné budovy, čo certifikáciu v rezidenčnom segmente nevyhnutne zatraktívni.
Rastúci trh priťahuje aj povrchné riešenia. Solárny panel na streche ešte nerobí budovu udržateľnou. Práve preto majú certifikačné systémy auditované treťou stranou svoju nezastupiteľnú hodnotu. Výhodou certifikačných systémov je podľa Kremeňa práve ich robustnosť hodnotiacej štruktúry, porovnateľnosť podľa jednotnej metodiky a kvalita validovaných dát.
Dáta sú kľúčom. ESG reporting, ktorý od roku 2026 zaväzuje aj stredne veľké firmy, vyžaduje presné a overiteľné čísla. Certifikát udržateľnosti je jedným z najdôveryhodnejších spôsobov, ako tieto čísla poskytnúť.
obnova ako strategická téma
Súbežne s debatou o certifikácii nových budov čelí Slovensko výzve v oblasti energetickej obnovy existujúceho stavebného fondu. Stavebná produkcia dosiahla v marci tohto roka objem 742 miliónov eur. Ide o historicky najdynamickejší medziročný prírastok od roku 2013, konkrétne nárast o 29,9 percent po očistení o infláciu. Dominovala výstavba budov s medziročným nárastom o 41 percent.
Odvetvie teda stavia naplno, no otázka obnovy starých budov ostáva naliehavejšia. Ministerstvo hospodárstva a Zväz stavebného priemyslu Slovenska (ZSPS) podpísali v marci memorandum, ktorého cieľom je vytvoriť národnú platformu na mobilizáciu investícií do energetickej efektívnosti. Nadväzuje na európsku iniciatívu.
V máji tohto roka sa na pôde rezortu hospodárstva uskutočnil aj prvý okrúhly stôl. „V Bruseli veľmi silno rezonovalo, že energetická efektívnosť je dnes aj bezpečnosť. Už nejde len o ekologické opatrenia alebo znižovanie spotreby. Skúsenosti posledných rokov ukázali, aké zraniteľné sú krajiny pri vysokých cenách energií alebo výpadkoch dodávok. Obnova budov a znižovanie energetickej náročnosti sú dnes strategickou témou pre štát, samosprávy aj domácnosti,“ uviedol Pavol Kováčik, prezident ZSPS.
Udržateľnosť v stavebníctve na Slovensku sa tak pohybuje od dobrovoľného štandardu komerčného sektora smerom k regulačnej povinnosti pre všetkých. Certifikát udržateľnosti sa pre prémiové komerčné nehnuteľnosti stal vstupnou podmienkou trhu. Pre rezidenčný segment a verejné budovy sa ňou stane medzi rokmi 2027 a 2030. Kto sa adaptuje teraz, bude mať konkurenčnú výhodu. Kto čaká, riskuje, že ho predbehnú nielen konkurenti, ale aj legislatíva. A v stavebníctve, kde projekty trvajú roky, je to veľmi krátka lehota.
