kancelárie už nie sú tým, čím boli. Éru, počas ktorej boli otvorené poschodia križované radmi stolov každodenným životným priestorom administratívnych zamestnancov, ukončila pandémia a rozvoj automatizácie. Aj priority firiem, ktoré si kancelárske priestory prenajímajú, sa zmenili. Trend práce z domu sa neukázal taký životaschopný, ako sa pred pár rokmi zdalo, no aj súčasný hybridný model priestorové nároky znížil. Navyše Slovensko už ani nie je pre nadnárodné korporácie také lákavé ako pred dvadsiatimi rokmi. Potenciál kancelárskych budov preto priťahuje pohľady ľudí, ktorí na napätom realitnom trhu len sťažka nachádzajú miesto na bývanie.
dopyt je v modernom centre
Bratislavský kancelársky trh v súčasnosti tvorí 1,76 milióna metrov štvorcových prenajímateľnej plochy. Je to výmera očistená o štátne budovy a budovy vo vlastníctve firiem, ktoré v nich sídlia, teda len komerčne dostupné priestory. Neobsadenosť kancelárskych priestorov je podľa dát spoločnosti CBRE na úrovni približne 14 percent.
Dostupnosť voľných kancelárskych priestorov sa naprieč mestom líši. V lokalite centra a bratislavského downtownu hľadá nájomníka len 6,7 percenta priestorov. Vo vonkajšej časti je k dispozícii až viac ako 17 percent kancelárií a s rastúcou vzdialenosťou od stredu mesta sa neobsadenosť ďalej zvyšuje. Je teda zrejmé, že záujemcovia preferujú lokality v centre.
Firmy sú pri výbere kancelárskych priestorov pomerne vyberavé. Najväčší dopyt je po prémiových priestoroch v moderných budovách triedy A+, ktoré sa vyznačujú vysokou kvalitou interiérov, špičkovým technologickým vybavením či flexibilitou open-space riešení. Nielen medzinárodné korporácie, ale aj lokálne firmy však okrem prestíže a komfortu čoraz častejšie požadujú aj zelené certifikácie. Tie im umožňujú napĺňať ESG ciele firemnej udržateľnosti a čerpať dlhodobé výhody prevádzkovej efektívnosti.
blíži sa vlna zastarávania
Developeri nehnuteľností čelia v dlhodobom horizonte riziku, že ich kancelársky fond sa aj v dôsledku klimatickej legislatívy stane zastaraným. Realitno-poradenská spoločnosť Cushman & Wakefield vo svojej vlaňajšej správe Rethinking European Offices skúmala kancelárie v 16 európskych mestách a odhaduje, že výzve modernizácie alebo zmeny využitia bude do roku 2030 v Európe čeliť 170 miliónov metrov štvorcových kancelárskych priestorov. To je ekvivalent viac než šesťnásobku celkového kancelárskeho fondu v centrálnej časti Londýna. V Spojených štátoch amerických je situácia podobná. Podľa analýzy ratingovej agentúry Moody’s je v krajine najviac prázdnych kancelárskych priestorov od roku 1979. Budovy s prázdnymi kanceláriami preto miestni začali prezývať „zombie towers“.
Na starom kontinente je téma zatiaľ horúca najmä pre západoeurópske mestá, kde hrozbe zastarania v spomínanom horizonte čelí takmer 80 percent kancelárskych priestorov. Sledované východoeurópske trhy v Budapešti, Prahe a Varšave majú nižší podiel ohrozeného fondu, v priemere len okolo 43 percent. Veľká časť infraštruktúry tam totiž bola, podobne ako v Bratislave, postavená počas posledných desaťročí. Napriek tomu budú tieto výzvy s postupným starnutím budov v nasledujúcich rokoch rásť aj vo východnej Európe.
podlomené kolená výstavby
Na druhej strane nových bytov je na Slovensku čoraz menej. V postpandemických rokoch trh ťažil z pozitívneho sentimentu, uvoľnenia reštrikcií a dobiehania pozastavených projektov. Rok 2023 s celkovým počtom 20 891 dokončených bytov bol dokonca druhým najlepším v období od vzniku samostatného Slovenska. Vlaňajšok však už písal iný príbeh. Počet dokončených bytov bol najnižší za posledných šesť rokov a rozbeh výstavby dosiahol 11-ročné minimum.
Výstavba bytov v roku 2025 pokračuje v prepade do výrazného útlmu. Podľa údajov Štatistického úradu SR pribudlo v prvom polroku do ponuky len 6 836 nových bytov, čo je aj v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka prepad o takmer 20 percent. Nepríjemný prepad, paradoxne, zaznamenalo hlavné mesto a jeho okolie, v ktorom je dopyt po novom bývaní typicky vysoký. V druhom kvartáli roka bolo v Bratislavskom kraji dokončených 434 bytov, čo je najhorší výsledok za 22 rokov a hlboko pod tisícovou hranicou, pri ktorej sa kvartálne počty nových kolaudácií pohybovali v predchádzajúcich rokoch.
z kancelárie do bytu
Slabé vyhliadky na rentabilný prenájom starších kancelárskych priestorov v lokalitách vzdialených od centra a pretrvávajúci vysoký dopyt po bývaní na poddimenzovanom trhu rezidenčných nehnuteľností našepkávajú možné riešenie. Staršie nevyužívané administratívne budovy sú vhodnými adeptmi na konverziu na moderné bytové jednotky. V porovnaní s výstavbou „na zelenej lúke“ ide často o rýchlejšiu a ekologickejšiu alternatívu.
Model prestavieb je v západných európskych metropolách, ako je Londýn, Amsterdam alebo Berlín, pomerne bežný. Prestavby tam nezriedka tvoria desiatky percent novej ponuky bývania. Počet projektov konverzie v posledných rokoch stúpol aj na Slovensku, kde aktuálne viacero majiteľov nehnuteľností podniká administratívne kroky vedúce k prestavbám kancelárií na byty. Konkrétnym odrazom dopytu, ako aj dôvery investorov v ich potenciál je tohoročný projekt s podporou investičnej platformy Crowdberry na prestavbu kancelárií v centre Bratislavy. Privátny kapitál od investorov v pôsobivej výške 1,6 milióna eur vo forme úveru sa podarilo získať za rekordných päť dní. Ďalšími známymi príkladmi podobného developmentu sú bývalá bratislavská centrála spoločnosti Henkel, ale aj pôvodne kancelárska veža v projekte Sky Park či košická Business Cassovar II.
Premena kancelárií na byty rozhodne nie je jednoduchým projektom. Developeri narážajú nielen na notoricky zdĺhavé povoľovacie procesy, ale aj na územné plány miest, ktoré určujú aj pomer bytov a občianskej vybavenosti v jednotlivých lokalitách. V neposlednom rade, nie každá staršia kancelárska budova je svojou dispozíciou vhodná na budúce bývanie – problémom môže byť svetlosť, statika, ale aj občianska vybavenosť.
investičná rovnica je plná neznámych
Ak nevyhovujúce bratislavské kancelárske priestory nemá časom postihnúť osud amerických „zombie veží“, skôr či neskôr budú jedinými cestami modernizácia na vyššiu kvalitatívnu triedu alebo zmena účelu. Oba smery prestavby sú finančne aj technologicky náročné, pričom vývoj cien stavebných materiálov a inflácia podobné projekty z roka na rok predražujú.
Odhady napriek tomu naznačujú, že pri súčasnej konštelácii trhu by nemuselo ísť o zavrhnutiahodné projekty. Predajné ponuky kancelárií v centre mesta a vo vysokom kvalitatívnom štandarde siahajú na sumy približne do tritisíc eur za meter štvorcový. Na druhej strane ceny bytov sa v centre Bratislavy a jeho užšom okolí blížia skôr k šiestim tisícom a nezriedka presahujú sedemtisíc eur za rovnakú výmeru. V praxi však platí, že návratnosť investície sa projekt od projektu líši.
tlak verejného záujmu zatiaľ chýba
Otázkou je, či výhľadovo nebude investičná rovnica pre developerov ešte výhodnejšia. Súčasný nedostatok bytov v porovnaní s dopytom naďalej tlačí ceny nahor. Tempo zdražovania bývania dosiahlo v uplynulom druhom štvrťroku takmer tri percentá, teda oproti vlaňajšku 12,8 percentný rozdiel. Trh živí aj pozvoľný pokles úrokových sadzieb, a teda rastúca dostupnosť hypoték, ktoré sa blížia k trom percentám. Presycovať trh novými a nebodaj dostupnými bytmi z pohľadu predajcu aktuálne nemá význam.
Zároveň za prípadný nedostatok kancelárií by žiadna vláda nečelila takej nevôli obyvateľov ako za nedostupnosť bývania. V zahraničí nie je podpora konverzií kancelárií na byty zo strany štátu alebo miestnej samosprávy novinkou. Americké mesto New York zaviedlo úľavu z dane z nehnuteľnosti pre takéto projekty už v roku 1995 a výsledkom bola dekáda premeny takmer 1,2 milióna metrov štvorcových kancelárií na 200-tisíc bytov. Španielsky Madrid si zas od vlaňajšieho uľahčenia povoľovacích procesov pri konverziách sľubuje približne 20-tisíc bytov.
Vláda na Slovensku zatiaľ podporuje developerov skôr vo výstavbe nových bytov. Tento rok štát uzatvoril zmluvy na výstavbu štyritisíc nájomných bytov, v ktorých vidí prioritne zamestnancov vo verejných službách. V širšom pohľade na trh ide zatiaľ o zanedbateľné čísla. Regulované nájomné bývanie, ktoré by malo potenciál urobiť bývanie dostupným pre ľudí, ktorí dlhodobo pracujú v mestách a nevedia si zaobstarať vlastné trvalé bývanie kvôli slabej dostupnosti hypoték, na Slovensku prakticky neexistuje.