Neplať za bývanie viac ako týždeň z mesiaca, hovorí staré americké pravidlo. Sú to práve jednoduché investičné a finančné pravidlá, ktoré sa v dobe neistoty osvedčujú lepšie, ako zbytočne detailné projektovanie našich budúcich finančných potrieb. Za bývanie by sme teda mesačne nemali vynakladať väčšiu časť ako jednu štvrtinu svojho (prípadne rodinného) mesačného príjmu. Kto je ešte na začiatku svojej kariéry, zakladá si rodinu alebo ide iba o krátke prechodné obdobie, môže platiť aj vyšší podiel. No nikdy nie viac ako 36 percent príjmu.
Možno namietnuť, že na Slovensku sa to nedá dodržať: „Lebo bývam v meste, lebo sa starám o deti, lebo zarábam málo, lebo som živnostník, lebo žijem v neúplnej rodine...“ No podľa údajov Štatistického úradu nižšie vymenované kategórie domácností míňali v roku 2011 na bývanie, vodu, elektrinu, plyn, iné palivá a splátky úverov na kúpu bytu alebo domu nasledovný podiel čistého príjmu domácnosti: Všetky domácnosti – 20 percent, žijúce v krajskom meste – 25 percent, v obci to bolo 18 percent. Ďalšie údaje hovoria, že rodiny s jedným nezaopatreným dieťaťom míňali na bývanie 19 percent, s dvoma deťmi 17 percent, s troma a viac 13 percent. Neúplné rodiny s nezaopatrenými deťmi zaplatili 18 percent, nízkopríjmové rodiny 14 percent a tak ďalej. Ale na druhej strane vysokopríjmové rodiny míňali 31 percent a dokonca jednotlivci bez nezaopatrených detí až 36 percent. Čiže zmienené prvé pravidlo nie je nedosiahnuteľné.
.kúpiť či prenajať?
Dlhodobo sa pomer výšky nájmu voči výške splátky hypotéky pohybuje okolo úrovne 0,9 v prospech nájmu. V priemere sa teda za nájom platí 90 percent výšky splátky hypotéky za takú istú nehnuteľnosť. Je však prirodzené snažiť sa o vlastné bývanie. Kupovať si byt či dom možno považovať za nerozumné jedine v období predražených nehnuteľností. No nie je jednoduché určiť, kedy takéto obdobie nastáva. Aktuálna ekonomická kríza, ktorá mala korene práve v realitnej bubline, je toho dobrým príkladom. Lepšie preto bude asi odraziť sa od obmedzení, ktoré treba akceptovať pri maximálnej výške zdravého zadlženia na bývanie.
Hypotéky a úvery stavebného sporenia sú dnes základné produkty určené na financovanie bývania. Celkový objem poskytnutých úverov sa dnes podľa štatistík Národnej banky Slovenska pohybuje okolo úrovne 12,6 miliardy eur, z toho hypotekárnych úverov bolo poskytnutých 4 miliardy eur, úverov na bývanie 6,6 miliardy eur, a úverov stavebného sporenia 1,9 miliardy eur. Veľké množstvo rodín strednej triedy býva vo vlastných bytoch alebo domoch hlavne vďaka tomuto spôsobu financovania.
Rozumné zadlženie, ktoré korešponduje s naším príjmom a cenou nehnuteľnosti, zabezpečí kvalitu bývania, ktorú by sme si vedeli dopriať iba po mnohých rokoch sporenia. Lenže, čo vlastne znamená „rozumné zadlženie“?
Už sme si povedali, že výška mesačnej splátky by nemala presiahnuť štvrtinu mesačného rodinného príjmu. Tým sa dá zabezpečiť voči prílišnej záťaži priebežného splácania úveru. Druhé užitočné pravidlo hovorí, že maximálna výška úveru by nemala presiahnuť trojnásobok ročného rodinného príjmu. Tým sa zabezpečíte voči preúverovaniu. No a napokon tretie finančné pravidlo: Maximálna výška úveru nech nepresiahne 85 percent z ceny nehnuteľnosti. Získať stopercentné financovanie kúpy prostredníctvom úveru je síce lákavé, no v prípade poklesu ceny nehnuteľnosti sa môže stať, že veriteľ bude požadovať doloženie peňazí alebo predčasné splatenie úveru. Takto získate 15-percentný ochranný vankúš voči poklesu ceny nehnuteľnosti, čo vám môže ušetriť množstvo neočakávaných problémov. Pri kúpe vlastného bývania je preto mimoriadne dôležité mať aj časť vlastných našetrených prostriedkov.
.sporenie a úroková sadzba
Ak vaše bývanie nezodpovedá vašim predstavám, alebo by ste chceli svoje bývanie zlepšiť, potrebujete si naň sporiť. Konkrétny nástroj už závisí od vás. Stavebné sporiteľne, banky či správcovské spoločnosti dnes poskytujú rôzne možnosti sporiacich programov, sporiacich účtov či podielových fondov, kde si možno odkladať časť zarobených peňazí na budúce bývanie. V mnohých prípadoch sa dá naraziť na určité zvýhodnenie sporenia na bývanie v porovnaní so sporením za iným účelom. Pri stavebnom sporení možno získať štátnu prémiu do výšky 66,39 eura ročne.
Základnou otázkou, s ktorou sa možno stretnúť v banke pri výbere hypotéky, je jej splatnosť, výška úrokovej sadzby a dĺžka fixácie úrokovej sadzby. Jednoducho povedané: Koľko rokov budeme hypotéku splácať a aký úrok budeme splácať v prvom dohodnutom období. Napríklad Peter si zobral tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur za úrokovú sadzbu 4,4 percenta, fixovaných na päť rokov. Teda banka rozloží jeho splátky za úver na obdobie tridsať rokov. V prvom období (v tomto prípade prvých päť rokov) bude banke platiť úrok vo výške 4,4 percenta, čo v jeho prípade predstavuje splátku vo výške 250 eur mesačne.
Splatnosť hypotéky a výška úrokovej sadzby od seba nezávisia. Peter si môže zobrať pätnásťročnú hypotéku na 50 000 eur za rovnakú 4,4-percentnú sadzbu pri rovnakej dĺžke fixácie na päť rokov. V praxi to znamená, že rýchlosť splácania úveru sa zdvojnásobí. Petrova mesačná splátka bude vyššia (379 eur), ale úver splatí za pätnásť rokov. Čím dlhšia splatnosť hypotéky, tým nižšia je mesačná splátka. A naopak.
.doba fixácie úroku
Výšku úrokovej sadzby, ktorú platíte za požičané peniaze, určuje lehota fixácie úroku a aktuálna ponuka jednotlivých bánk. Pri kratších fixáciách, napríklad jeden rok, banky ponúkajú nižšie sadzby ako pri dlhších. Ak si zoberiete tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur s úrokovou sadzbou 5 percent, fixovanou na 15 rokov, budete platiť 15 rokov 268 eur mesačne. Po pätnástich rokoch si dohodnete s bankou novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie. Ak si zoberiete tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur s úrokovou sadzbou 4 percentá fixovanou na jeden rok, budete platiť prvý rok 238 eur mesačne. Už po roku si však budete musieť s bankou dohodnúť novú sadzu na nové obdobie. A to môže byť problém. Aktuálna ponuka bánk totiž silno závisí od trhovej úrovne úrokových sadzieb, teda od úrovne, za ktoré si ľudia vo všeobecnosti požičiavajú peniaze. V prípade, že cena peňazí začne na finančnom trhu stúpať, budete pri krátkych refixáciách veľmi rýchlo platiť vyššie a vyššie mesačné splátky. Ak by sadzby stúpli na 5 percent, splátka vzrastie na 272 eur, ak by stúpli na 10 percent, splátka stúpne na 441 eur, pri 15 percentách na 660 eur atď. A toto je nočná mora každej krátkodobej fixácie.
Pri dodržaní troch pravidiel zadlženia (vymenovaných vyššie) je celkom rozumné postupovať nasledovne: Ak sa rozhodnete financovať bývanie cez hypotéku, netreba sa báť dlhých splatností úveru. Slovenská legislatíva vám totiž umožňuje pri každej refixácii úroku hypotéku čiastočne alebo úplne splatiť. Budete tak platiť nižšiu mesačnú splátku. Ak si nasporíte nejaké peniaze navyše, pri každej refixácii sadzby môžete časť úveru splatiť. Oveľa dôležitejšia je preto lehota fixácie úroku. Tá sa pri hypotékach pohybuje od jedného po pätnásť rokov. V minulosti boli rozšírené plávajúce fixácie, ktoré boli odvodené od výšky krátkodobej úrokovej sadzby. Opäť treba zdôrazniť, že veľmi krátke fixácie nás vystavujú riziku, že úrokové sadzby stúpnu, čo pri ďalšej fixácii môže významne zvýšiť splátku úveru. Na druhej strane veľmi dlhé fixácie sťažia možnosť predčasného splatenia úveru. Rozumný kompromis by preto mohol byť niekde v rozpätí troch až siedmich rokov. V žiadnom prípade neodporúčam úvery s odloženými či akcelerujúcimi splátkami, ktoré sa dnes zdajú atraktívne, no v budúcnosti môžu spôsobiť vážne problémy s ich splácaním.
.podpora pre mladých
V súčasnej dobe zo strany štátu a bánk existuje podpora hypotekárnych úverov pre mladých, ktorí spĺňajú stanovené podmienky. Žiadateľ musí mať do 35 rokov, príjem do 1001 eur (s manželkou do 2002 eur), maximálna výška hypotéky 50 000 eur. Mladí ľudia získajú zníženie úrokovej sadzby až o 3 percentá (2 percentá platí štát, 1 percento banka) na prvých päť rokov od čerpania úveru. Banky navyše ponúkajú takýmto klientov ďalšie zvýhodnenia a zľavy na poplatkoch.
Financovať bývanie je možné aj prostredníctvom stavebného úveru, ktorý poskytujú stavebné sporiteľne po minimálne dvojročnom sporení, nasporení aspoň 25-percentnej celkovej cieľovej ceny úveru a dosiahnutí určitých parametrov kvality sporenia. Stavebný úver je do istej výšky možné získať aj bez založenia nehnuteľnosti. Ak ste nesplnili podmienky na získanie stavebného úveru, môžete dostať takzvaný medziúver, ktorý je však z pohľadu nákladov oveľa menej výhodný.
Žiadne pravidlá nie sú natoľko dokonalé, aby dokázali vyriešiť všetko. Avšak skúsenosti, ktoré sú preverené časom, môžu náš spánok urobiť pokojnejším.
Autor je spolupracovník .týždňa, pracuje v oblasti financií.
Možno namietnuť, že na Slovensku sa to nedá dodržať: „Lebo bývam v meste, lebo sa starám o deti, lebo zarábam málo, lebo som živnostník, lebo žijem v neúplnej rodine...“ No podľa údajov Štatistického úradu nižšie vymenované kategórie domácností míňali v roku 2011 na bývanie, vodu, elektrinu, plyn, iné palivá a splátky úverov na kúpu bytu alebo domu nasledovný podiel čistého príjmu domácnosti: Všetky domácnosti – 20 percent, žijúce v krajskom meste – 25 percent, v obci to bolo 18 percent. Ďalšie údaje hovoria, že rodiny s jedným nezaopatreným dieťaťom míňali na bývanie 19 percent, s dvoma deťmi 17 percent, s troma a viac 13 percent. Neúplné rodiny s nezaopatrenými deťmi zaplatili 18 percent, nízkopríjmové rodiny 14 percent a tak ďalej. Ale na druhej strane vysokopríjmové rodiny míňali 31 percent a dokonca jednotlivci bez nezaopatrených detí až 36 percent. Čiže zmienené prvé pravidlo nie je nedosiahnuteľné.
.kúpiť či prenajať?
Dlhodobo sa pomer výšky nájmu voči výške splátky hypotéky pohybuje okolo úrovne 0,9 v prospech nájmu. V priemere sa teda za nájom platí 90 percent výšky splátky hypotéky za takú istú nehnuteľnosť. Je však prirodzené snažiť sa o vlastné bývanie. Kupovať si byt či dom možno považovať za nerozumné jedine v období predražených nehnuteľností. No nie je jednoduché určiť, kedy takéto obdobie nastáva. Aktuálna ekonomická kríza, ktorá mala korene práve v realitnej bubline, je toho dobrým príkladom. Lepšie preto bude asi odraziť sa od obmedzení, ktoré treba akceptovať pri maximálnej výške zdravého zadlženia na bývanie.
Hypotéky a úvery stavebného sporenia sú dnes základné produkty určené na financovanie bývania. Celkový objem poskytnutých úverov sa dnes podľa štatistík Národnej banky Slovenska pohybuje okolo úrovne 12,6 miliardy eur, z toho hypotekárnych úverov bolo poskytnutých 4 miliardy eur, úverov na bývanie 6,6 miliardy eur, a úverov stavebného sporenia 1,9 miliardy eur. Veľké množstvo rodín strednej triedy býva vo vlastných bytoch alebo domoch hlavne vďaka tomuto spôsobu financovania.
Rozumné zadlženie, ktoré korešponduje s naším príjmom a cenou nehnuteľnosti, zabezpečí kvalitu bývania, ktorú by sme si vedeli dopriať iba po mnohých rokoch sporenia. Lenže, čo vlastne znamená „rozumné zadlženie“?
Už sme si povedali, že výška mesačnej splátky by nemala presiahnuť štvrtinu mesačného rodinného príjmu. Tým sa dá zabezpečiť voči prílišnej záťaži priebežného splácania úveru. Druhé užitočné pravidlo hovorí, že maximálna výška úveru by nemala presiahnuť trojnásobok ročného rodinného príjmu. Tým sa zabezpečíte voči preúverovaniu. No a napokon tretie finančné pravidlo: Maximálna výška úveru nech nepresiahne 85 percent z ceny nehnuteľnosti. Získať stopercentné financovanie kúpy prostredníctvom úveru je síce lákavé, no v prípade poklesu ceny nehnuteľnosti sa môže stať, že veriteľ bude požadovať doloženie peňazí alebo predčasné splatenie úveru. Takto získate 15-percentný ochranný vankúš voči poklesu ceny nehnuteľnosti, čo vám môže ušetriť množstvo neočakávaných problémov. Pri kúpe vlastného bývania je preto mimoriadne dôležité mať aj časť vlastných našetrených prostriedkov.
.sporenie a úroková sadzba
Ak vaše bývanie nezodpovedá vašim predstavám, alebo by ste chceli svoje bývanie zlepšiť, potrebujete si naň sporiť. Konkrétny nástroj už závisí od vás. Stavebné sporiteľne, banky či správcovské spoločnosti dnes poskytujú rôzne možnosti sporiacich programov, sporiacich účtov či podielových fondov, kde si možno odkladať časť zarobených peňazí na budúce bývanie. V mnohých prípadoch sa dá naraziť na určité zvýhodnenie sporenia na bývanie v porovnaní so sporením za iným účelom. Pri stavebnom sporení možno získať štátnu prémiu do výšky 66,39 eura ročne.
Základnou otázkou, s ktorou sa možno stretnúť v banke pri výbere hypotéky, je jej splatnosť, výška úrokovej sadzby a dĺžka fixácie úrokovej sadzby. Jednoducho povedané: Koľko rokov budeme hypotéku splácať a aký úrok budeme splácať v prvom dohodnutom období. Napríklad Peter si zobral tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur za úrokovú sadzbu 4,4 percenta, fixovaných na päť rokov. Teda banka rozloží jeho splátky za úver na obdobie tridsať rokov. V prvom období (v tomto prípade prvých päť rokov) bude banke platiť úrok vo výške 4,4 percenta, čo v jeho prípade predstavuje splátku vo výške 250 eur mesačne.
Splatnosť hypotéky a výška úrokovej sadzby od seba nezávisia. Peter si môže zobrať pätnásťročnú hypotéku na 50 000 eur za rovnakú 4,4-percentnú sadzbu pri rovnakej dĺžke fixácie na päť rokov. V praxi to znamená, že rýchlosť splácania úveru sa zdvojnásobí. Petrova mesačná splátka bude vyššia (379 eur), ale úver splatí za pätnásť rokov. Čím dlhšia splatnosť hypotéky, tým nižšia je mesačná splátka. A naopak.
.doba fixácie úroku
Výšku úrokovej sadzby, ktorú platíte za požičané peniaze, určuje lehota fixácie úroku a aktuálna ponuka jednotlivých bánk. Pri kratších fixáciách, napríklad jeden rok, banky ponúkajú nižšie sadzby ako pri dlhších. Ak si zoberiete tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur s úrokovou sadzbou 5 percent, fixovanou na 15 rokov, budete platiť 15 rokov 268 eur mesačne. Po pätnástich rokoch si dohodnete s bankou novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie. Ak si zoberiete tridsaťročnú hypotéku na 50 000 eur s úrokovou sadzbou 4 percentá fixovanou na jeden rok, budete platiť prvý rok 238 eur mesačne. Už po roku si však budete musieť s bankou dohodnúť novú sadzu na nové obdobie. A to môže byť problém. Aktuálna ponuka bánk totiž silno závisí od trhovej úrovne úrokových sadzieb, teda od úrovne, za ktoré si ľudia vo všeobecnosti požičiavajú peniaze. V prípade, že cena peňazí začne na finančnom trhu stúpať, budete pri krátkych refixáciách veľmi rýchlo platiť vyššie a vyššie mesačné splátky. Ak by sadzby stúpli na 5 percent, splátka vzrastie na 272 eur, ak by stúpli na 10 percent, splátka stúpne na 441 eur, pri 15 percentách na 660 eur atď. A toto je nočná mora každej krátkodobej fixácie.
Pri dodržaní troch pravidiel zadlženia (vymenovaných vyššie) je celkom rozumné postupovať nasledovne: Ak sa rozhodnete financovať bývanie cez hypotéku, netreba sa báť dlhých splatností úveru. Slovenská legislatíva vám totiž umožňuje pri každej refixácii úroku hypotéku čiastočne alebo úplne splatiť. Budete tak platiť nižšiu mesačnú splátku. Ak si nasporíte nejaké peniaze navyše, pri každej refixácii sadzby môžete časť úveru splatiť. Oveľa dôležitejšia je preto lehota fixácie úroku. Tá sa pri hypotékach pohybuje od jedného po pätnásť rokov. V minulosti boli rozšírené plávajúce fixácie, ktoré boli odvodené od výšky krátkodobej úrokovej sadzby. Opäť treba zdôrazniť, že veľmi krátke fixácie nás vystavujú riziku, že úrokové sadzby stúpnu, čo pri ďalšej fixácii môže významne zvýšiť splátku úveru. Na druhej strane veľmi dlhé fixácie sťažia možnosť predčasného splatenia úveru. Rozumný kompromis by preto mohol byť niekde v rozpätí troch až siedmich rokov. V žiadnom prípade neodporúčam úvery s odloženými či akcelerujúcimi splátkami, ktoré sa dnes zdajú atraktívne, no v budúcnosti môžu spôsobiť vážne problémy s ich splácaním.
.podpora pre mladých
V súčasnej dobe zo strany štátu a bánk existuje podpora hypotekárnych úverov pre mladých, ktorí spĺňajú stanovené podmienky. Žiadateľ musí mať do 35 rokov, príjem do 1001 eur (s manželkou do 2002 eur), maximálna výška hypotéky 50 000 eur. Mladí ľudia získajú zníženie úrokovej sadzby až o 3 percentá (2 percentá platí štát, 1 percento banka) na prvých päť rokov od čerpania úveru. Banky navyše ponúkajú takýmto klientov ďalšie zvýhodnenia a zľavy na poplatkoch.
Financovať bývanie je možné aj prostredníctvom stavebného úveru, ktorý poskytujú stavebné sporiteľne po minimálne dvojročnom sporení, nasporení aspoň 25-percentnej celkovej cieľovej ceny úveru a dosiahnutí určitých parametrov kvality sporenia. Stavebný úver je do istej výšky možné získať aj bez založenia nehnuteľnosti. Ak ste nesplnili podmienky na získanie stavebného úveru, môžete dostať takzvaný medziúver, ktorý je však z pohľadu nákladov oveľa menej výhodný.
Žiadne pravidlá nie sú natoľko dokonalé, aby dokázali vyriešiť všetko. Avšak skúsenosti, ktoré sú preverené časom, môžu náš spánok urobiť pokojnejším.
Autor je spolupracovník .týždňa, pracuje v oblasti financií.
Ak ste našli chybu, napíšte na web@tyzden.sk.